Höhepunkt des Jahres 2020

Die Eigentümerversammlung ist für eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern der wichtigste Tag des Jahres. Hier werden mit Beschlüssen die Weichen dafür gestellt, wie sich die Immobilie im Laufe des kommenden Jahres entwickeln soll. Mal geht es um bauliche Veränderungen, mal um die Bestellung eines neuen Verwalters und dann wieder um das gemeinsame Vorgehen gegen beauftragte Handwerker.

Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob der Ort der Eigentümerversammlung geeignet und angemessen ist bzw. war. In Dortmund traf sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche der Wohnanlage, wogegen sich im Nachhinein einzelne Mitglieder wandten. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme ausschließlich darauf an, ob die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch in einer Waschküche möglich.

Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht der deutschen Sprache mächtig sind, dann dürfen sie zumindest bei der Besprechung komplexer Inhalte (hier: der Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten) einen Dolmetscher mit in die Versammlung bringen. Einer Spanierin wurde das verweigert, weswegen sie das Treffen unter Protest verließ und anschließend alle Beschlüsse anfoch. Das Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 92 C 217/11) gab der Betroffenen recht. Es sei nicht einzusehen, warum ihr nicht erlaubt worden sei, den der deutschen Sprache mächtigen Lebensgefährten mitzunehmen.

Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann auch immer sie wollen. Selbst wenn sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder sogar beenden, kann ihnen das nicht verwehrt werden. Es gibt keine Treuepflicht, die Mitglieder der Gemeinschaft dazu verpflichten würde, in der Versammlung auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Aktenzeichen 4 C 5/14). Im konkreten Fall hatte der Weggang eines einzigen von 125 Eigentümern dazu geführt, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging.

Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen sollten auch die Schulferien berücksichtigt werden. Zwar darf für diesen Zeitraum generell schon eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist dann ein größerer Vorlauf nötig. Das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 16/13) stellt in einem Urteil fest, dass zwei Wochen zu wenig seien. Einer der Eigentümer befand sich während dieser Zeit im Urlaub in Spanien und klagte erfolgreich auf Annulierung der gefassten Beschlüsse.

Wohnungseigentümern muss es möglich sein, auch außerhalb der Versammlung in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Zu diesem Zweck ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung eine Liste der Eigentümer mit Namen und Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Dies muss die Gemeinschaft nicht zuvor beschließen. Allerdings besteht nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 22/18) kein Anspruch darauf, auch die E-Mail-Adressen an die Eigentümer weiterzureichen.

Die Redefreiheit eines jeden Mitglieds ist ein hohes Gut innerhalb der Eigentümerversammlung. Den Betroffenen soll die Möglichkeit gegeben werden, möglichst uneingeschränkt ihre Interessen zu vertreten. Schließlich stellt für viele Menschen die Immobilie den höchsten Vermögenswert ihres Lebens dar, an dessen Erhalt sie in großem Maße interessiert sein müssen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und möglichst schonend beschränkt werden darf. Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer beschwert, weil die Debatte über Sanierungsmaßnahmen bei einer zweiten Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch weitere Argumente vorbringen wollte. Wenigstens eine abschließende Stellungnahme, so die Juristen, hätte dem Betroffenen noch ermöglicht werden müssen.

Dem Verwalter kommt bei der Vorbereitung und dem Ablauf der Eigentümerversammlung eine große Rolle zu. Von ihm wird das penible Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt zum Beispiel der Verwalter der Gemeinschaft pflichtwidrig einen später anfechtbaren Beschlussantrag vor, dann kann er dafür haftbar gemacht werden. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 98/16) hatte es mit einem Fall zu tun, in dem es um Sanierungsarbeiten ging. Den Eigentümern lag allerdings nur ein Angebot eines Unternehmens vor, was nicht ausreichend war.

Andererseits ist der Verwalter im Notfall durchaus berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. So trat in einer Wohnanlage in Hessen ein Gasleck auf. Die herbeigerufenen Experten betonten, dass binnen vier Wochen eine Reparatur durchgeführt werden müsse, um eine drohende Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte deswegen einen entsprechenden Auftrag, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit nicht einverstanden, sondern meinte, es sei noch Zeit gewesen für eine solche Versammlung. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-09 S 26/14) sah dies nicht so. Der Verwalter sei zur Auftragsvergabe berechtigt gewesen und der Eigentümer zur Duldung der Maßnahme.

Andere Aktionen fallen nicht unter den Begriff der Notmaßnahme. So darf ein Verwalter nicht eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 55/18) kam zu Erkenntnis, dass trotz drohender Verjährung den Eigentümern das Problem bekannt gewesen sei und sie sich eben gerade nicht entschieden hätten, etwas zu unternehmen.

Wenn ein Kandidat für das Amt des Verwalters weder über eine branchenübliche Ausbildung verfügt (im Bereich der Immobilienverwaltung) noch über eine längere berufliche Praxis (selbständig oder wenigstens in verantwortlicher Position), dann ist er offensichtlich ungeeignet für diese Stelle. Trotzdem hatte sich die Mehrheit der Gemeinschaft gegen die Stimme eines Mitglieds für einen solchen Bewerber entschieden, an dessen Neutralität zudem Zweifel bestanden. Das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 7/13) bemängelte die Bestellung des Verwalters aus beiden genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis). Einschlägige Erfahrungen hatte der Kandidat unter anderem mit über 20 Jahre alten Dokumenten nachweisen wollen.

Quelle: 13.07.2020 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Unerwünschte Gäste

Erst in den vergangenen Jahren hat das Thema richtig an Brisanz gewonnen. Angesichts wachsender Touristenzahlen und neu entstandener Vermittlungsportale im Internet entscheiden sich immer mehr Wohnungseigentümer dazu, ihr Objekt bei Abwesenheit oder dauerhaft an wechselnde Feriengäste statt an Mieter zu vergeben. Häufig befinden sich die Immobilien allerdings inmitten von größeren, zu reinen Wohnzwecken genutzten Anlagen.

Die Nachbarn beschweren sich über den Lärm, den ankommende und abreisende Urlauber verursachen, über lange Partynächte und Verschmutzungen. Gerichte müssen dann entscheiden, was genau den Eigentümern erlaubt und den Hausbewohnern noch zuzumuten ist und wo die Grenzen des Erträglichen überschritten werden. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile zu diesem Thema gesammelt.

Ein Bebauungsplan, der ein Nebeneinander von Dauerwohnungen und jeweils einer Ferienwohnung innerhalb eines Hauses vorsieht, ist nach Überzeugung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern (Aktenzeichen 3 K 58/16) zulässig. Das Sondergebiet trug den Titel „Wohnen mit Beherbergung“. Den Richtern erschien die Eingliederung lediglich einer einzigen Ferienwohnung in einen größeren Komplex geeignet, um die typischen Konflikte in Grenzen zu halten, die durch wechselnde Gäste entstehen können.

Wie bereits erwähnt, gibt es häufig Streit im Zusammenhang mit der Errichtung von Ferienwohnungen. Dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin zu Folge ist eine vorherige behördliche Genehmigung erforderlich. Und diese Genehmigung kann nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erwirkt werden, urteilte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 10 S 34.15). Eine Antragstellerin hatte das unter Hinweis darauf versucht, dass die Vermietung als Ferienwohnung ihre einzige Einnahmequelle darstelle. Die Richter wiesen den Eilantrag trotzdem zurück. Es sei nicht ersichtlich, warum nicht auch eine „normale“ Vermietung zur Deckung ihrer Einnahmen in Frage komme.

In einem allgemeinen Wohngebiet kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. In einem Fall in Berlin-Pankow stellten die Behörden fest, dass 30 Wohnungen zur Beherbergung wechselnder Gäste dienten. Nachbarn hatten sich über nächtlichen Lärm, versehentliches Klingeln und andere Störungen beschwert. Das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 13 L 274.13) untersagte die weitere Intensivnutzung in Gestalt von Ferienwohnungen. Die Eigentümerin hatte zwar eine derartige Vermietung bestritten, aber zahlreiche Indizien (Fantasienamen auf Klingenschildern, mehrsprachige Informationsblätter etc.) überzeugten die Richter vom Gegenteil.

Wer von seinem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erhalten hat, der darf dies nicht so interpretieren, dass er auch in beliebigem Umfang Feriengäste bei sich einquartieren darf. Ein Vermieter hatte zugesagt, sein Mieter könne „ohne vorherige Überprüfung“ untervermieten, weil er selbst die Wohnung nur unregelmäßig nutze. Eine Abmahnung wegen der stattdessen untergebrachten Urlauber akzeptierte der Mieter nicht. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) stellte jedoch abschließend fest, dass eine Untervermietungserlaubnis nicht so weit auszulegen sei.

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seinem Mieter die unerlaubte Nutzung als Ferienwohnung nachweisen will, dann darf er sich zu diesem Zweck keinesfalls Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Mit Hilfe der Hausverwaltung war er in die Wohnung gelangt und hatte Beweisfotos angefertigt. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 20/18) sah darin eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters. Hinter diesem Übergriff stehe die mögliche Pflichtverletzung wegen einer Vermietung an Feriengäste zurück. Die vom Eigentümer angestrebte Kündigung sei wirkungslos.

Ein Vermieter, der etwas gegen eine ungenehmigte Vermietung seines Objekts an airbnb-Gäste unternehmen will, sollte nicht unbedingt als erste Maßnahme eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wählen. Sinnvoller ist es, den Mieter zunächst abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass diese Art der Nutzung nicht erwünscht ist. Darauf wies das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 154/16) einen Eigentümer hin. Zwar stelle diese Art der unerlaubten Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Kündigungsgrund dar, doch müsse die Abmahnung vorgeschaltet werden.

Was geschieht eigentlich, wenn eine Vermietung an Touristen innerhalb einer WEG weder durch die Teilungserklärung noch durch andere Vereinbarungen verboten ist? Dann kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 72/09) diese Nutzung zulässig sein – und zwar „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“. Die Anlage bestand aus 92 Wohnungen. In ihrem Urteil merkten die Richter allerdings auch an, dass „vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn die Nutzung zunimmt“ der Charakter einer Immobilie verändert werden kann. Die Gemeinschaft der Eigentümer könne derartiges „wirksam nur verhindern“, wenn sie es über Teilungserklärung oder Vereinbarung ausschließe.

Quelle: 18.03.2019 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Richtige Summe, falsches Konto

Das Recht bei notariellen Kaufverträgen ist stark formalisiert. Durch solche starren Regeln sollen alle Vertragsparteien geschützt werden, zumal es ja häufig um erhebliche Summen geht. Doch einen kleinen Fehler hat die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in einem konkreten Fall einem Erwerber zugestanden: Er hatte das falsche Konto erwischt.
(Oberlandesgericht Nürnberg, Aktenzeichen 15 W 1859/17)

Der Fall:
Eigentlich hätte der Käufer – wie üblich und auch hier vereinbart – die Kaufsumme auf das Anderkonto des zuständigen Notars überweisen müssen, der das Geld dann an den Verkäufer weitergeleitet hätte. Stattdessen überwies er versehentlich die Summe direkt auf das Konto des Verkäufers. Das mag zunächst nach einer bloßen Formalie klingen. Aber im konkreten Fall hätte es böse für den Erwerber ausgehen können, denn der Notar beantragte wegen des fehlenden Geldeinganges die Löschung des Vorkaufsrechts. Der Käufer hätte seine Ansprüche verlieren können. Das Grundbuchamt weigerte sich jedoch, die Löschung zu vollziehen. Der Nichteingang auf das Anderkonto belege – für sich genommen – noch nicht abschließend die Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Auch eine Beschwerde des Notars in dieser Sache vor Gericht war nicht erfolgreich.

Das Urteil:
„Zahlt der Käufer vereinbarungswidrig statt auf das Anderkonto eines Notars direkt an den Verkäufer, so tritt damit Erfüllung ein“, stellten die Oberlandesrichter fest. Das sei zumindest dann der Fall, wenn eine anderweitige Zahlungsweise nicht vollständig und ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Solch eine Direktzahlung, so der Zivilsenat im Urteil, gebe schließlich „dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zusteht – nur eher als geschuldet“. Deswegen könne man nicht von einer automatischen Auflösung des Vertrages durch eine derartige Fehlüberweisung reden.

Quelle: 01.10.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

(Zu) viel unterwegs

Grundsätzlich kann ein Vermieter die Fahrtkosten zu seinem Objekt mit einer Pauschale von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Doch dem sind gewisse Grenzen gesetzt. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann auch ein Punkt überschritten werden, ab dem diese Art der steuerlichen Absetzbarkeit nicht mehr möglich ist. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 18/15)

Der Fall:
Ein Steuerpflichtiger sanierte an einem anderen Ort als seinem Wohnort mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus. Die Baustellen suchte er in 165 und 215 Einzelfahrten im Jahr auf. Auf Grund dieser Häufung kam das zuständige Finanzamt zu dem Ergebnis, dass der Betroffene am Ort der Vermietungsobjekte eine feste Tätigkeitsstätte habe. Demnach könne er nur noch die für ihn ungünstigere Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Entfernungskilometer (und nicht pro gefahrenem Kilometer) in Anspruch nehmen.

Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof stützte die Rechtsauffassung, die der Fiskus vertreten hatte. Wenn ein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufgesucht werde, dann könne man von einer regelmäßigen Tätigkeitsstätte ausgehen. Der Betroffene sei ja praktisch an jedem Arbeitstag vor Ort gewesen. Im Regelfall ist das Geltendmachen der Werbungskosten für Vermieter kein Problem, denn sie suchen ihr Objekt ja nur gelegentlich auf – zum Beispiel bei Mieterwechseln, zu Kontrollen oder zur Ablesung von Zählerständen  

Lagern, nicht Wohnen

Die Bestimmungen im Mietvertrag waren eindeutig. „Die Wohnung wird aus-schließlich zu Lager- und Abstellzwecken (…) überlassen“, hieß es.
Es handelte sich um stark renovierungsbedürftige Räume, für die der Mieter monatlich nur eine Grundmiete in Höhe von 85 Euro bezahlen musste. Es war ihm zwar noch erlaubt, sich dort zu waschen und im Winter auch zu übernachten.

Allerdings entwickelte sich ein dauerhaftes Wohnen in dem Objekt daraus, was der Eigentümer beanstandete, abmahnte und später als Grund für eine fristlose Kündigung anführte. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS war der Vermieter schließlich mit seiner Räumungsklage vor Gericht erfolgreich. An ein ständiges Bewohnen der Räume sei zu keiner Zeit gedacht gewesen, es handle sich um einen klaren Vertragsverstoß.

(Amtsgericht Bielefeld, Aktenzeichen 407 C 111/16)

Quelle: 05.11.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Alleine im Bad

Wenn ein Kind bereits dreieinhalb Jahre alt ist, dann kann es beim nächtlichen Aufwachen durchaus alleine den Gang zur Toilette bewältigen und muss nicht ständig von den Eltern überwacht werden. Das gilt auch dann, wenn die Familie andernorts zu Besuch ist. So entschied es die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in einem größeren Schadenersatzprozess.
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 4 U 15/18)

Der Fall:
Ein Kind, das mit seinen Eltern bei Bekannten zu Besuch war, bewältigte den Toilettenbesuch eigentlich schon selbstständig. Allerdings führte der Gebrauch von zu viel Toilettenpapier zu einer Verstopfung des Abflusses und eine gleichzeitige Verhakung des Spülknopfes zu einem fortwährenden Wasseraustritt. Der Schaden war enorm – vor allem für die darunter liegende Wohnung. Die Wohngebäudeversicherung forderte 15.000 Euro von der Mutter des Kindes bzw. deren Haftpflichtversicherung. Die Begründung: Hier liege eine Verletzung der elterlichen Aufsichtspflicht vor.

Das Urteil:
Eine derartige Pflichtverletzung konnten die Richter nicht erkennen. In einer geschlossenen Wohnung müsse ein Dreijähriger nicht ständig unter Beobachtung stehen, stellten sie fest. Es genüge, wenn sich eine Aufsichtsperson in Hörweite aufhalte. Ein eigenständiger Toilettengang sei in diesem Alter nichts ungewöhnliches, schließlich gehe es ja auch darum, eine vernünftige Entwicklung des Kindes zur Selbständigkeit zu fördern.

Quelle: 05.11.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Vorsicht bei alten Bäumen!

Wenn allzu üppig wuchernde Grünpflanzen an der Grenze des einen Grundstücks eine erhebliche Belästigung für das Nachbargrundstück darstellen, dann muss der Eigentümer Abhilfe schaffen. Tut er das nachhaltig nicht, kann sogar der Nachbar eine Beschneidung in die Wege leiten. Besonders vorsichtig sollte er nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS aber immer dann sein, wenn es sich um ausgesprochen alte Bäume handelt.
(Oberlandesgericht Brandenburg, Aktenzeichen 5 U 109/16)

Der Fall:
Sieben Linden im Alter von etwa 100 Jahren standen an der Grenze zweier Grundstücke. Sie ragten teilweise mehrere Meter zum Nachbarn hinüber, warfen Laub ab und sorgten zudem für eine Anhäufung von Vogelkot auf der Terrasse des Nach-barn. Trotz mehrerer Aufforderungen zur Beschneidung kam der Eigentümer der Bäume diesen nicht nach, so dass der Nachbar selbst die Initiative ergriff und eine Firma damit beauftragte. Doch anschließend gab es Ärger vor Gericht. Weil die Linden schwer geschädigt worden seien, forderte der Eigentümer Schadenersatz.

Das Urteil:
Die Justiz zielte in ihrer Entscheidung vornehmlich auf das Alter der Bäume ab. Es sei hier nicht entscheidend, ob der Nach-bar das Recht gehabt habe, selbst einzugreifen. Wie der Sachverständige im Prozess ausgeführt habe, sollten „generell bei älteren Bäumen starke Kronenschnitte vermieden“ werden, höchstens „mäßig“ und „in kürzeren Abständen“ seien solche Eingriffe vertretbar. Das Gericht warf dem Nachbarn fahrlässiges Verhalten vor. Er hätte sich angesichts „der Kürzung eines erkennbar alten, über mehrere Jahrzehnte gewachsenen fremden Baumbestandes“ besser über die Risiken erkundigen müssen. Der Schaden, den ein Gutachter festgestellt hatte, betrug knapp 7.000 Euro.

Quelle: 05.11.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern