Höhepunkt des Jahres 2020

Die Eigentümerversammlung ist für eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern der wichtigste Tag des Jahres. Hier werden mit Beschlüssen die Weichen dafür gestellt, wie sich die Immobilie im Laufe des kommenden Jahres entwickeln soll. Mal geht es um bauliche Veränderungen, mal um die Bestellung eines neuen Verwalters und dann wieder um das gemeinsame Vorgehen gegen beauftragte Handwerker.

Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob der Ort der Eigentümerversammlung geeignet und angemessen ist bzw. war. In Dortmund traf sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche der Wohnanlage, wogegen sich im Nachhinein einzelne Mitglieder wandten. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme ausschließlich darauf an, ob die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch in einer Waschküche möglich.

Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht der deutschen Sprache mächtig sind, dann dürfen sie zumindest bei der Besprechung komplexer Inhalte (hier: der Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten) einen Dolmetscher mit in die Versammlung bringen. Einer Spanierin wurde das verweigert, weswegen sie das Treffen unter Protest verließ und anschließend alle Beschlüsse anfoch. Das Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 92 C 217/11) gab der Betroffenen recht. Es sei nicht einzusehen, warum ihr nicht erlaubt worden sei, den der deutschen Sprache mächtigen Lebensgefährten mitzunehmen.

Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann auch immer sie wollen. Selbst wenn sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder sogar beenden, kann ihnen das nicht verwehrt werden. Es gibt keine Treuepflicht, die Mitglieder der Gemeinschaft dazu verpflichten würde, in der Versammlung auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Aktenzeichen 4 C 5/14). Im konkreten Fall hatte der Weggang eines einzigen von 125 Eigentümern dazu geführt, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging.

Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen sollten auch die Schulferien berücksichtigt werden. Zwar darf für diesen Zeitraum generell schon eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist dann ein größerer Vorlauf nötig. Das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 16/13) stellt in einem Urteil fest, dass zwei Wochen zu wenig seien. Einer der Eigentümer befand sich während dieser Zeit im Urlaub in Spanien und klagte erfolgreich auf Annulierung der gefassten Beschlüsse.

Wohnungseigentümern muss es möglich sein, auch außerhalb der Versammlung in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Zu diesem Zweck ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung eine Liste der Eigentümer mit Namen und Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Dies muss die Gemeinschaft nicht zuvor beschließen. Allerdings besteht nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 22/18) kein Anspruch darauf, auch die E-Mail-Adressen an die Eigentümer weiterzureichen.

Die Redefreiheit eines jeden Mitglieds ist ein hohes Gut innerhalb der Eigentümerversammlung. Den Betroffenen soll die Möglichkeit gegeben werden, möglichst uneingeschränkt ihre Interessen zu vertreten. Schließlich stellt für viele Menschen die Immobilie den höchsten Vermögenswert ihres Lebens dar, an dessen Erhalt sie in großem Maße interessiert sein müssen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und möglichst schonend beschränkt werden darf. Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer beschwert, weil die Debatte über Sanierungsmaßnahmen bei einer zweiten Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch weitere Argumente vorbringen wollte. Wenigstens eine abschließende Stellungnahme, so die Juristen, hätte dem Betroffenen noch ermöglicht werden müssen.

Dem Verwalter kommt bei der Vorbereitung und dem Ablauf der Eigentümerversammlung eine große Rolle zu. Von ihm wird das penible Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt zum Beispiel der Verwalter der Gemeinschaft pflichtwidrig einen später anfechtbaren Beschlussantrag vor, dann kann er dafür haftbar gemacht werden. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 98/16) hatte es mit einem Fall zu tun, in dem es um Sanierungsarbeiten ging. Den Eigentümern lag allerdings nur ein Angebot eines Unternehmens vor, was nicht ausreichend war.

Andererseits ist der Verwalter im Notfall durchaus berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. So trat in einer Wohnanlage in Hessen ein Gasleck auf. Die herbeigerufenen Experten betonten, dass binnen vier Wochen eine Reparatur durchgeführt werden müsse, um eine drohende Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte deswegen einen entsprechenden Auftrag, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit nicht einverstanden, sondern meinte, es sei noch Zeit gewesen für eine solche Versammlung. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-09 S 26/14) sah dies nicht so. Der Verwalter sei zur Auftragsvergabe berechtigt gewesen und der Eigentümer zur Duldung der Maßnahme.

Andere Aktionen fallen nicht unter den Begriff der Notmaßnahme. So darf ein Verwalter nicht eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 55/18) kam zu Erkenntnis, dass trotz drohender Verjährung den Eigentümern das Problem bekannt gewesen sei und sie sich eben gerade nicht entschieden hätten, etwas zu unternehmen.

Wenn ein Kandidat für das Amt des Verwalters weder über eine branchenübliche Ausbildung verfügt (im Bereich der Immobilienverwaltung) noch über eine längere berufliche Praxis (selbständig oder wenigstens in verantwortlicher Position), dann ist er offensichtlich ungeeignet für diese Stelle. Trotzdem hatte sich die Mehrheit der Gemeinschaft gegen die Stimme eines Mitglieds für einen solchen Bewerber entschieden, an dessen Neutralität zudem Zweifel bestanden. Das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 7/13) bemängelte die Bestellung des Verwalters aus beiden genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis). Einschlägige Erfahrungen hatte der Kandidat unter anderem mit über 20 Jahre alten Dokumenten nachweisen wollen.

Quelle: 13.07.2020 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Unerwünschte Gäste

Erst in den vergangenen Jahren hat das Thema richtig an Brisanz gewonnen. Angesichts wachsender Touristenzahlen und neu entstandener Vermittlungsportale im Internet entscheiden sich immer mehr Wohnungseigentümer dazu, ihr Objekt bei Abwesenheit oder dauerhaft an wechselnde Feriengäste statt an Mieter zu vergeben. Häufig befinden sich die Immobilien allerdings inmitten von größeren, zu reinen Wohnzwecken genutzten Anlagen.

Die Nachbarn beschweren sich über den Lärm, den ankommende und abreisende Urlauber verursachen, über lange Partynächte und Verschmutzungen. Gerichte müssen dann entscheiden, was genau den Eigentümern erlaubt und den Hausbewohnern noch zuzumuten ist und wo die Grenzen des Erträglichen überschritten werden. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile zu diesem Thema gesammelt.

Ein Bebauungsplan, der ein Nebeneinander von Dauerwohnungen und jeweils einer Ferienwohnung innerhalb eines Hauses vorsieht, ist nach Überzeugung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern (Aktenzeichen 3 K 58/16) zulässig. Das Sondergebiet trug den Titel „Wohnen mit Beherbergung“. Den Richtern erschien die Eingliederung lediglich einer einzigen Ferienwohnung in einen größeren Komplex geeignet, um die typischen Konflikte in Grenzen zu halten, die durch wechselnde Gäste entstehen können.

Wie bereits erwähnt, gibt es häufig Streit im Zusammenhang mit der Errichtung von Ferienwohnungen. Dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin zu Folge ist eine vorherige behördliche Genehmigung erforderlich. Und diese Genehmigung kann nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erwirkt werden, urteilte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 10 S 34.15). Eine Antragstellerin hatte das unter Hinweis darauf versucht, dass die Vermietung als Ferienwohnung ihre einzige Einnahmequelle darstelle. Die Richter wiesen den Eilantrag trotzdem zurück. Es sei nicht ersichtlich, warum nicht auch eine „normale“ Vermietung zur Deckung ihrer Einnahmen in Frage komme.

In einem allgemeinen Wohngebiet kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. In einem Fall in Berlin-Pankow stellten die Behörden fest, dass 30 Wohnungen zur Beherbergung wechselnder Gäste dienten. Nachbarn hatten sich über nächtlichen Lärm, versehentliches Klingeln und andere Störungen beschwert. Das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 13 L 274.13) untersagte die weitere Intensivnutzung in Gestalt von Ferienwohnungen. Die Eigentümerin hatte zwar eine derartige Vermietung bestritten, aber zahlreiche Indizien (Fantasienamen auf Klingenschildern, mehrsprachige Informationsblätter etc.) überzeugten die Richter vom Gegenteil.

Wer von seinem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erhalten hat, der darf dies nicht so interpretieren, dass er auch in beliebigem Umfang Feriengäste bei sich einquartieren darf. Ein Vermieter hatte zugesagt, sein Mieter könne „ohne vorherige Überprüfung“ untervermieten, weil er selbst die Wohnung nur unregelmäßig nutze. Eine Abmahnung wegen der stattdessen untergebrachten Urlauber akzeptierte der Mieter nicht. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) stellte jedoch abschließend fest, dass eine Untervermietungserlaubnis nicht so weit auszulegen sei.

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seinem Mieter die unerlaubte Nutzung als Ferienwohnung nachweisen will, dann darf er sich zu diesem Zweck keinesfalls Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Mit Hilfe der Hausverwaltung war er in die Wohnung gelangt und hatte Beweisfotos angefertigt. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 20/18) sah darin eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters. Hinter diesem Übergriff stehe die mögliche Pflichtverletzung wegen einer Vermietung an Feriengäste zurück. Die vom Eigentümer angestrebte Kündigung sei wirkungslos.

Ein Vermieter, der etwas gegen eine ungenehmigte Vermietung seines Objekts an airbnb-Gäste unternehmen will, sollte nicht unbedingt als erste Maßnahme eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wählen. Sinnvoller ist es, den Mieter zunächst abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass diese Art der Nutzung nicht erwünscht ist. Darauf wies das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 154/16) einen Eigentümer hin. Zwar stelle diese Art der unerlaubten Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Kündigungsgrund dar, doch müsse die Abmahnung vorgeschaltet werden.

Was geschieht eigentlich, wenn eine Vermietung an Touristen innerhalb einer WEG weder durch die Teilungserklärung noch durch andere Vereinbarungen verboten ist? Dann kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 72/09) diese Nutzung zulässig sein – und zwar „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“. Die Anlage bestand aus 92 Wohnungen. In ihrem Urteil merkten die Richter allerdings auch an, dass „vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn die Nutzung zunimmt“ der Charakter einer Immobilie verändert werden kann. Die Gemeinschaft der Eigentümer könne derartiges „wirksam nur verhindern“, wenn sie es über Teilungserklärung oder Vereinbarung ausschließe.

Quelle: 18.03.2019 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Richtige Summe, falsches Konto

Das Recht bei notariellen Kaufverträgen ist stark formalisiert. Durch solche starren Regeln sollen alle Vertragsparteien geschützt werden, zumal es ja häufig um erhebliche Summen geht. Doch einen kleinen Fehler hat die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in einem konkreten Fall einem Erwerber zugestanden: Er hatte das falsche Konto erwischt.
(Oberlandesgericht Nürnberg, Aktenzeichen 15 W 1859/17)

Der Fall:
Eigentlich hätte der Käufer – wie üblich und auch hier vereinbart – die Kaufsumme auf das Anderkonto des zuständigen Notars überweisen müssen, der das Geld dann an den Verkäufer weitergeleitet hätte. Stattdessen überwies er versehentlich die Summe direkt auf das Konto des Verkäufers. Das mag zunächst nach einer bloßen Formalie klingen. Aber im konkreten Fall hätte es böse für den Erwerber ausgehen können, denn der Notar beantragte wegen des fehlenden Geldeinganges die Löschung des Vorkaufsrechts. Der Käufer hätte seine Ansprüche verlieren können. Das Grundbuchamt weigerte sich jedoch, die Löschung zu vollziehen. Der Nichteingang auf das Anderkonto belege – für sich genommen – noch nicht abschließend die Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Auch eine Beschwerde des Notars in dieser Sache vor Gericht war nicht erfolgreich.

Das Urteil:
„Zahlt der Käufer vereinbarungswidrig statt auf das Anderkonto eines Notars direkt an den Verkäufer, so tritt damit Erfüllung ein“, stellten die Oberlandesrichter fest. Das sei zumindest dann der Fall, wenn eine anderweitige Zahlungsweise nicht vollständig und ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Solch eine Direktzahlung, so der Zivilsenat im Urteil, gebe schließlich „dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zusteht – nur eher als geschuldet“. Deswegen könne man nicht von einer automatischen Auflösung des Vertrages durch eine derartige Fehlüberweisung reden.

Quelle: 01.10.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

Die Hausordnung

Im Zusammenhang mit der Hausordnung bestehen in der Praxis häufig Missverständnisse über die Handhabung. Mit dieser Zusammenstellung informieren wir Sie über die Fakten zum Thema Hausordnung.

Bindungswirkung

Ein unter Wohnungseigentümern weit verbreiteter Irrtum ist, dass auch Mieter oder sonstige Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zum sonstigen Gebrauch überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden wären. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird.

Durchsetzung

Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer.
Hiervon unberührt bleiben gesetzliche Ansprüche auf Störungsbeseitigung (§ 1004 BGB). Aus diesen ergeben sich entsprechende Ansprüche des Eigentümers/Mieters gegen Dritte.

Die Stellung der Hausverwaltung

Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigen diese die Störung. Auch entfaltet eine solche Abmahnung keinen Rechtsnachteil für den Störer – sie kann im eigentlichen Sinne nur als Appell verstanden werden.

Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter  besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten. Entsprechend setzt die Handlung des Verwalters voraus, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftige Ermächtigungsbeschlüsse (hier mit einfacher Mehrheit) fasst. Deren Umsetzung obliegt der Verwaltung.

Die Aufgabe der Verwaltung im Fall eines Verstoßes gegen die Hausordnung

In der Praxis ergeben sich folgende Konstellationen:

1) Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung der Gemeinschaft.

2) Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.

3) Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Neutraler ist es, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft.

Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte

In der Regel viel schneller zum Erfolg – nämlich die Unterlassung einer Störung – kommt die beeinträchtigte Partei durch eine Individualklage. Immer dort, wo Eigentumsrechte verletzt werden (z.B. Lärm; Beschädigung; Beeinträchtigung Fluchtweg oder Brandschutz; Verstöße gegen Zweckbestimmungen, etc.), ist ein direktes Vorgehen gegen den Störer möglich. Eine Einschaltung der Eigentümergemeinschaft und damit – neben dem Zeitverlust – das Risiko einer Ablehnung der Vergemeinschaftung, ist damit hinfällig. Die klagende Gemeinschaft der Eigentümer sollte die absolute Ausnahme darstellen.

Datenschutz und das Führen einer Eigentümerliste mit Adressen

Sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sind von der Verwaltung mit Namen und Anschrift zu erfassen. Der Verwalter führt die Eigentümerliste für folgende Tätigkeiten:

  • Ordnungsgemäße Einladung zur Eigentümerversammlung,
  • Mitteilung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen an alle Eigentümer,
  • außergerichtliches und gerichtliches Hausgeldinkasso,
  • Eröffnung eines Bankkontos für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach ständiger Rechtsprechung hat ein Wohnungseigentümer ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gesellschaft ist. Die Rechtsprechung macht auch keine Einschränkungen, dass bestimmte Daten nicht eingesehen werden dürfen. Im Gegenteil, sie weist sogar ausdrücklich darauf hin, dass das Datenschutzrecht der Einsichtnahme nicht entgegensteht.

Das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht vertritt hierzu die Auffassung, dass die Hausverwaltung im Einzelfall abwägen müsse, ob einer Weitergabe schutzwürdige Interessen des Betroffenen entgegenstehen. Diese Einschränkung wird allerdings nur in seltenen Ausnahmefällen zum Tragen kommen, weil sich das einzelne WEG-Mitglied über die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen auf legalem Weg Kenntnis verschaffen kann.

Unproblematisch ist die Weitergabe der entsprechenden Eigentümerliste an einzelne Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die die Pflichtangaben des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält, also die Namen der Eigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift.
Sollte ein Miteigentümer seine private Anschrift gegenüber Dritten nicht preisgeben wollen, so hat er die Möglichkeit eine andere Person mit dem Empfang seiner Briefsendungen zu bevollmächtigen und dessen Adressdaten zu hinterlegen.
Alternativ kann jeder Eigentümer auch einen Service zum Empfang von Briefsendungen an einer ladungsfähigen Anschrift in Anspruch nehmen.

Die Weitergabe bekanntgegebener Telefonnummern und E-Mail-Adressen an Miteigentümer erfolgt durch die Hausverwaltung mit der Herausgabe der Eigentümerliste an Miteigentümer nicht.
Es kommt durchaus vor, dass Miteigentümer bei der Hausverwaltung weitere Kontakdaten eines Miteigentümers anfragen. Die Hausverwaltung wird dann in der Regel vermittelnd anbieten, dass der betreffende Egentümer vom Verwalter kontaktiert wird, ohne dessen Daten ungefragt weiterzugeben. Der betroffene Eigentümer hat dann selbst die Wahl, ob er zum anfragenden Miteigentümer Kontakt aufnimmt.

Heizkörper wird nicht warm

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.

2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.

3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt durch den Eigentümer (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

  • Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.
  • Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).
  • Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.
  • Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.
  • Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?
  • Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl.

Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3:  Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein,  bitte rufen Sie uns an oder senden Sie uns eine Mail. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure – Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt

            im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22  °C   *

            Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18  °C   *

            Bad bei 20 bis 24  °C   *

* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona

Welche Versicherung benötige ich bezogen auf die Wohnimmobilie?

Über die Wohngebäudeversicherung sind Schäden an der Gebäudesubstanz durch die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert. Jede von uns verwaltete Eigentümergemeinschaft ist entsprechend versichert.
Alle von der Weiher Hausverwaltung GmbH für WEG´s abgeschlossene Wohngebäudeversicherungsverträge enthalten zudem grundsätzlich Versicherungsschutz gegen Schäden durch Einbruch, Vandalismus und Terror.
Eigentümer können die Versicherungsbestätigungen jederzeit kostenfrei im Kundenportal abrufen oder formlos bei der Hausverwaltung anfordern.

Elementarschäden, also durch ausgewählte Naturereignisse entstandene Schäden am Gebäude z.B. Überschwemmung aufgrund von Oberflächenwasser durch Starkregen, Erdbeben etc., wie in einer Hausratversicherung oft versichert, sind in der Gebäudeversicherung nicht standardmäßig enthalten, könnten jedoch gegen nicht unerhebliche Mehrkosten auf Beschluss der Eigentümerversammlung eingeschlossen werden, sofern sich das Gebäude nicht in einem Risikogebiet befindet.

Eine Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist den Versicherungen nicht möglich. Die Gebäudeversicherung ist für Schäden aufgrund versicherter Gefahren am gesamten Gebäudebestand zuständig. Hierbei sind Eigentumsverhältnisse (Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum) zu vernachlässigen.

Was ist mit allen weiteren Schäden, die nicht den Gebäudebestand betreffen?

Es spielt keine Rolle, ob Sie als Mieter oder Eigentümer eine Wohnung beziehen. Alle Bewohner sollten eine Hausratversicherung abgeschlossen haben, erst Recht, wenn das übernommene Mobiliar, für welches man schließlich haftet, im Fremdeigentum steht. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Wohnungseigentümer einem Mieter eine Einbauküche zur Nutzung während des Mietverhältnisses überlässt. Im Falle oben genannter Gefahren und ggf. darüber hinaus übernimmt die Hausratversicherung Kosten für Schäden am Inventar, sowie Auslagerungskosten oder auch Unterbringungskosten im Falle von Unbewohnbarkeit z.B. nach einem Brand oder bei größeren Wasserschäden.

Wir empfehlen bei Vertragsabschluss darauf zu achten, dass auch Schäden bei Vorliegen grober Fahrlässigkeit durch die Hausratversicherung abgedeckt sind. Außerdem sollte im Falle einer vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Wohnung aufgrund eines versicherten Schadenereignisses ein ausreichender Kostenersatz für die zeitweise externe Unterbringung der Bewohner inbegriffen sein. Wohnraum in und um München ist hochpreisig und entsprechend hoch sollten auch die Deckungssummen für externe Unterkünfte ausfallen. Lassen Sie sich hierzu von einem Versicherungsmakler Ihres Vertrauens beraten oder von einem kostenpflichtigen, unabhängigen Versicherungsberater.

Zudem wird darauf hingewiesen, dass in Deutschland aufgrund der hier geltenden unbegrenzten Haftungshöhe jede Person eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben sollte. Diese kann u.a. in Anspruch genommen werden, wenn Sie einen Schaden gegenüber Dritten an oder innerhalb der Immobilie herbeiführen oder zumindest nach geltendem Recht für eine Sache in die Haftung genommen werden.

Welche Schäden deckt die Gebäudeversicherung ab?

Mit der Gebäudeversicherung ist die Immobilie gegen Feuer und im Regelfall, aber nicht zwingend, gegen Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie optional gegen weitere Elementargefahren wie Erdbeben, Überschwemmung oder Sturmflut abgesichert. Im Schadenfall greift grundsätzlich die Gebäudeversicherung des versicherten Grundstücks, auf dem der Schaden eingetreten ist.

Beispiel 1:
Ein nicht vorgeschädigter Baum vom Grundstück A wird bei einem Sturmereignis umgerissen und fällt gegen das Gebäude auf Grundstück B und beschädigt dort die Fassade des Hauses. Es greift die Gebäudeversicherung von Haus B, weil dort ein Schaden durch die versicherte Gefahr „Sturm“ eingetreten ist. Ein Regressanspruch gegen den Eigentümer des Baumes des Haus A besteht nicht, da der Baum nicht vorgeschädigt war und damit der Schaden nicht fahrlässig herbeigeführt worden ist.

Beispiel 2:
In einem Mehrfamilienhaus tritt aus einer Wohnung im 1.OG aufgrund eines defekten Unterputzspülkastens des WC´s Wasser aus, läuft im Installationsschacht nach unten und führt zu einem Nässeschaden an der Decke und einer Wand in der darunter befindlichen Wohnung im Erdgeschoss. Im Keller tropft zudem das Wasser von der Decke und schädigt den dort eingelagerten Hausrat in einem Kellerabteil. Für die Nässeschäden am Gebäudebestand im gesamten Haus, also vom 1.OG abwärts bis zum Keller kommt dem Grunde nach die Gebäudeversicherung auf, da ein Schaden durch eine versicherte Ursache, nämlich dem bestimmungswidrigen Austritt von „Leitungswasser“, entstanden ist.

Hinweise zum Beispiel 2:
Die Gebäudeversicherung übernimmt in dem Fall die Kosten für die technische Trocknung des Gebäudebestands einschließlich der hierfür entstandenen Stromkosten, sowie die schadensbedingt erforderlichen Wiederherstellungsarbeiten am Gebäude. Auch ein Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingten Mietkürzung wäre versichert.

Die eigentliche Reparatur des schadenverursachenden, defekten Unterputzspülkastens im 1.OG ist nicht versichert. Die Reparaturkosten sind nicht aufgrund des ausgetretenen Leitungswasser erforderlich und entsprechend versichert, sondern es handelt sich hierbei um die Ursache selbst. Die Reparatur einschließlich der hierzu eventuell notwendigen Wandöffnung und im Anschluss der Rückbau oder alternativ die Außerbetriebnahme der Schadenursache obliegt dem Eigentümer der defekten Sache, in diesem Beispiel dem Sondereigentümer der Wohnung im 1.OG.

Für die Schäden am Hausrat im Kellerabteil durch das von der Kellerdecke herunter tropfende Wasser greift die Gebäudeversicherung auch nicht, da in diesem beispielhaften Fall im Keller nicht der versicherte Gebäudebestand, sondern sogenannter Hausrat geschädigt wurde. Der Hausratschaden kann über die Hausratversicherung des geschädigten Kellernutzers abgewickelt werden, sofern eine Versicherung besteht. Im Falle eines gewerblich genutzten Kellers wäre anstelle einer Hausratversicherung die Geschäftsinhaltsversicherung zuständig. Auch hier gilt das Prinzip, dass die Versicherung des Geschädigten greift, nicht die Versicherung der verursachenden Örtlichkeit.

Bei fahrlässig oder schuldhaft herbeigeführten Schäden können ggf. gegen einen Verursacher Schadenersatzansprüche bestehen. Versicherungen prüfen im Regelfall selbständig die Regressmöglichkeit. Der in Anspruch genommene Verursacher kann etwaige Ansprüche ggf. über seine Haftpflichtversicherung abwickeln, sofern entsprechender Versicherungsschutz besteht. In diesem beispielhaften Versicherungsfall könnte z.B. Regress gegenüber einem Handwerker möglich sein, der den schadenverursachenden Unterputzspülkasten kürzlich fehlerhaft eingebaut hat.


Allen Geschädigten steht bei der Weiher Hausverwaltung eine eigene Schadenmanagement-Abteilung zur Verfügung, die sich um die Abwicklung der Versicherungsschäden am Gebäudebestand kümmert und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht. Versicherungsschäden können Sie ganz bequem über unser Schadensformular oder über die bekannten Kommunikationskanäle melden.

(Zu) viel unterwegs

Grundsätzlich kann ein Vermieter die Fahrtkosten zu seinem Objekt mit einer Pauschale von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Doch dem sind gewisse Grenzen gesetzt. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann auch ein Punkt überschritten werden, ab dem diese Art der steuerlichen Absetzbarkeit nicht mehr möglich ist. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 18/15)

Der Fall:
Ein Steuerpflichtiger sanierte an einem anderen Ort als seinem Wohnort mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus. Die Baustellen suchte er in 165 und 215 Einzelfahrten im Jahr auf. Auf Grund dieser Häufung kam das zuständige Finanzamt zu dem Ergebnis, dass der Betroffene am Ort der Vermietungsobjekte eine feste Tätigkeitsstätte habe. Demnach könne er nur noch die für ihn ungünstigere Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Entfernungskilometer (und nicht pro gefahrenem Kilometer) in Anspruch nehmen.

Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof stützte die Rechtsauffassung, die der Fiskus vertreten hatte. Wenn ein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufgesucht werde, dann könne man von einer regelmäßigen Tätigkeitsstätte ausgehen. Der Betroffene sei ja praktisch an jedem Arbeitstag vor Ort gewesen. Im Regelfall ist das Geltendmachen der Werbungskosten für Vermieter kein Problem, denn sie suchen ihr Objekt ja nur gelegentlich auf – zum Beispiel bei Mieterwechseln, zu Kontrollen oder zur Ablesung von Zählerständen  

Lagern, nicht Wohnen

Die Bestimmungen im Mietvertrag waren eindeutig. „Die Wohnung wird aus-schließlich zu Lager- und Abstellzwecken (…) überlassen“, hieß es.
Es handelte sich um stark renovierungsbedürftige Räume, für die der Mieter monatlich nur eine Grundmiete in Höhe von 85 Euro bezahlen musste. Es war ihm zwar noch erlaubt, sich dort zu waschen und im Winter auch zu übernachten.

Allerdings entwickelte sich ein dauerhaftes Wohnen in dem Objekt daraus, was der Eigentümer beanstandete, abmahnte und später als Grund für eine fristlose Kündigung anführte. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS war der Vermieter schließlich mit seiner Räumungsklage vor Gericht erfolgreich. An ein ständiges Bewohnen der Räume sei zu keiner Zeit gedacht gewesen, es handle sich um einen klaren Vertragsverstoß.

(Amtsgericht Bielefeld, Aktenzeichen 407 C 111/16)

Quelle: 05.11.2018 Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Infodienst Recht und Steuern

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