Die Hausordnung

Im Zusammenhang mit der Hausordnung bestehen in der Praxis häufig Missverständnisse über die Handhabung. Mit dieser Zusammenstellung informieren wir Sie über die Fakten zum Thema Hausordnung.

Bindungswirkung

Ein unter Wohnungseigentümern weit verbreiteter Irrtum ist, dass auch Mieter oder sonstige Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zum sonstigen Gebrauch überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden wären. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird.

Durchsetzung

Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer.
Hiervon unberührt bleiben gesetzliche Ansprüche auf Störungsbeseitigung (§ 1004 BGB). Aus diesen ergeben sich entsprechende Ansprüche des Eigentümers/Mieters gegen Dritte.

Die Stellung der Hausverwaltung

Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigen diese die Störung. Auch entfaltet eine solche Abmahnung keinen Rechtsnachteil für den Störer – sie kann im eigentlichen Sinne nur als Appell verstanden werden.

Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter  besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten. Entsprechend setzt die Handlung des Verwalters voraus, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftige Ermächtigungsbeschlüsse (hier mit einfacher Mehrheit) fasst. Deren Umsetzung obliegt der Verwaltung.

Die Aufgabe der Verwaltung im Fall eines Verstoßes gegen die Hausordnung

In der Praxis ergeben sich folgende Konstellationen:

1) Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung der Gemeinschaft.

2) Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.

3) Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Neutraler ist es, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft.

Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte

In der Regel viel schneller zum Erfolg – nämlich die Unterlassung einer Störung – kommt die beeinträchtigte Partei durch eine Individualklage. Immer dort, wo Eigentumsrechte verletzt werden (z.B. Lärm; Beschädigung; Beeinträchtigung Fluchtweg oder Brandschutz; Verstöße gegen Zweckbestimmungen, etc.), ist ein direktes Vorgehen gegen den Störer möglich. Eine Einschaltung der Eigentümergemeinschaft und damit – neben dem Zeitverlust – das Risiko einer Ablehnung der Vergemeinschaftung, ist damit hinfällig. Die klagende Gemeinschaft der Eigentümer sollte die absolute Ausnahme darstellen.

Datenschutz und das Führen einer Eigentümerliste mit Adressen

Sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sind von der Verwaltung mit Namen und Anschrift zu erfassen. Der Verwalter führt die Eigentümerliste für folgende Tätigkeiten:

  • Ordnungsgemäße Einladung zur Eigentümerversammlung,
  • Mitteilung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen an alle Eigentümer,
  • außergerichtliches und gerichtliches Hausgeldinkasso,
  • Eröffnung eines Bankkontos für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach ständiger Rechtsprechung hat ein Wohnungseigentümer ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gesellschaft ist. Die Rechtsprechung macht auch keine Einschränkungen, dass bestimmte Daten nicht eingesehen werden dürfen. Im Gegenteil, sie weist sogar ausdrücklich darauf hin, dass das Datenschutzrecht der Einsichtnahme nicht entgegensteht.

Das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht vertritt hierzu die Auffassung, dass die Hausverwaltung im Einzelfall abwägen müsse, ob einer Weitergabe schutzwürdige Interessen des Betroffenen entgegenstehen. Diese Einschränkung wird allerdings nur in seltenen Ausnahmefällen zum Tragen kommen, weil sich das einzelne WEG-Mitglied über die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen auf legalem Weg Kenntnis verschaffen kann.

Unproblematisch ist die Weitergabe der entsprechenden Eigentümerliste an einzelne Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die die Pflichtangaben des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält, also die Namen der Eigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift.
Sollte ein Miteigentümer seine private Anschrift gegenüber Dritten nicht preisgeben wollen, so hat er die Möglichkeit eine andere Person mit dem Empfang seiner Briefsendungen zu bevollmächtigen und dessen Adressdaten zu hinterlegen.
Alternativ kann jeder Eigentümer auch einen Service zum Empfang von Briefsendungen an einer ladungsfähigen Anschrift in Anspruch nehmen.

Die Weitergabe bekanntgegebener Telefonnummern und E-Mail-Adressen an Miteigentümer erfolgt durch die Hausverwaltung mit der Herausgabe der Eigentümerliste an Miteigentümer nicht.
Es kommt durchaus vor, dass Miteigentümer bei der Hausverwaltung weitere Kontakdaten eines Miteigentümers anfragen. Die Hausverwaltung wird dann in der Regel vermittelnd anbieten, dass der betreffende Egentümer vom Verwalter kontaktiert wird, ohne dessen Daten ungefragt weiterzugeben. Der betroffene Eigentümer hat dann selbst die Wahl, ob er zum anfragenden Miteigentümer Kontakt aufnimmt.

Heizkörper wird nicht warm

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.

2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.

3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt durch den Eigentümer (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

  • Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.
  • Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).
  • Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.
  • Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.
  • Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?
  • Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl.

Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3:  Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein,  bitte rufen Sie uns an oder senden Sie uns eine Mail. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure – Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt

            im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22  °C   *

            Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18  °C   *

            Bad bei 20 bis 24  °C   *

* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona

Welche Versicherung benötige ich bezogen auf die Wohnimmobilie?

Über die Wohngebäudeversicherung sind Schäden an der Gebäudesubstanz durch die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert. Jede von uns verwaltete Eigentümergemeinschaft ist entsprechend versichert.
Alle von der Weiher Hausverwaltung GmbH für WEG´s abgeschlossene Wohngebäudeversicherungsverträge enthalten zudem grundsätzlich Versicherungsschutz gegen Schäden durch Einbruch, Vandalismus und Terror.
Eigentümer können die Versicherungsbestätigungen jederzeit kostenfrei im Kundenportal abrufen oder formlos bei der Hausverwaltung anfordern.

Elementarschäden, also durch ausgewählte Naturereignisse entstandene Schäden am Gebäude z.B. Überschwemmung aufgrund von Oberflächenwasser durch Starkregen, Erdbeben etc., wie in einer Hausratversicherung oft versichert, sind in der Gebäudeversicherung nicht standardmäßig enthalten, könnten jedoch gegen nicht unerhebliche Mehrkosten auf Beschluss der Eigentümerversammlung eingeschlossen werden, sofern sich das Gebäude nicht in einem Risikogebiet befindet.

Eine Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist den Versicherungen nicht möglich. Die Gebäudeversicherung ist für Schäden aufgrund versicherter Gefahren am gesamten Gebäudebestand zuständig. Hierbei sind Eigentumsverhältnisse (Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum) zu vernachlässigen.

Was ist mit allen weiteren Schäden, die nicht den Gebäudebestand betreffen?

Es spielt keine Rolle, ob Sie als Mieter oder Eigentümer eine Wohnung beziehen. Alle Bewohner sollten eine Hausratversicherung abgeschlossen haben, erst Recht, wenn das übernommene Mobiliar, für welches man schließlich haftet, im Fremdeigentum steht. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Wohnungseigentümer einem Mieter eine Einbauküche zur Nutzung während des Mietverhältnisses überlässt. Im Falle oben genannter Gefahren und ggf. darüber hinaus übernimmt die Hausratversicherung Kosten für Schäden am Inventar, sowie Auslagerungskosten oder auch Unterbringungskosten im Falle von Unbewohnbarkeit z.B. nach einem Brand oder bei größeren Wasserschäden.

Wir empfehlen bei Vertragsabschluss darauf zu achten, dass auch Schäden bei Vorliegen grober Fahrlässigkeit durch die Hausratversicherung abgedeckt sind. Außerdem sollte im Falle einer vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Wohnung aufgrund eines versicherten Schadenereignisses ein ausreichender Kostenersatz für die zeitweise externe Unterbringung der Bewohner inbegriffen sein. Wohnraum in und um München ist hochpreisig und entsprechend hoch sollten auch die Deckungssummen für externe Unterkünfte ausfallen. Lassen Sie sich hierzu von einem Versicherungsmakler Ihres Vertrauens beraten oder von einem kostenpflichtigen, unabhängigen Versicherungsberater.

Zudem wird darauf hingewiesen, dass in Deutschland aufgrund der hier geltenden unbegrenzten Haftungshöhe jede Person eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben sollte. Diese kann u.a. in Anspruch genommen werden, wenn Sie einen Schaden gegenüber Dritten an oder innerhalb der Immobilie herbeiführen oder zumindest nach geltendem Recht für eine Sache in die Haftung genommen werden.

Welche Schäden deckt die Gebäudeversicherung ab?

Mit der Gebäudeversicherung ist die Immobilie gegen Feuer und im Regelfall, aber nicht zwingend, gegen Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie optional gegen weitere Elementargefahren wie Erdbeben, Überschwemmung oder Sturmflut abgesichert. Im Schadenfall greift grundsätzlich die Gebäudeversicherung des versicherten Grundstücks, auf dem der Schaden eingetreten ist.

Beispiel 1:
Ein nicht vorgeschädigter Baum vom Grundstück A wird bei einem Sturmereignis umgerissen und fällt gegen das Gebäude auf Grundstück B und beschädigt dort die Fassade des Hauses. Es greift die Gebäudeversicherung von Haus B, weil dort ein Schaden durch die versicherte Gefahr „Sturm“ eingetreten ist. Ein Regressanspruch gegen den Eigentümer des Baumes des Haus A besteht nicht, da der Baum nicht vorgeschädigt war und damit der Schaden nicht fahrlässig herbeigeführt worden ist.

Beispiel 2:
In einem Mehrfamilienhaus tritt aus einer Wohnung im 1.OG aufgrund eines defekten Unterputzspülkastens des WC´s Wasser aus, läuft im Installationsschacht nach unten und führt zu einem Nässeschaden an der Decke und einer Wand in der darunter befindlichen Wohnung im Erdgeschoss. Im Keller tropft zudem das Wasser von der Decke und schädigt den dort eingelagerten Hausrat in einem Kellerabteil. Für die Nässeschäden am Gebäudebestand im gesamten Haus, also vom 1.OG abwärts bis zum Keller kommt dem Grunde nach die Gebäudeversicherung auf, da ein Schaden durch eine versicherte Ursache, nämlich dem bestimmungswidrigen Austritt von „Leitungswasser“, entstanden ist.

Hinweise zum Beispiel 2:
Die Gebäudeversicherung übernimmt in dem Fall die Kosten für die technische Trocknung des Gebäudebestands einschließlich der hierfür entstandenen Stromkosten, sowie die schadensbedingt erforderlichen Wiederherstellungsarbeiten am Gebäude. Auch ein Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingten Mietkürzung wäre versichert.

Die eigentliche Reparatur des schadenverursachenden, defekten Unterputzspülkastens im 1.OG ist nicht versichert. Die Reparaturkosten sind nicht aufgrund des ausgetretenen Leitungswasser erforderlich und entsprechend versichert, sondern es handelt sich hierbei um die Ursache selbst. Die Reparatur einschließlich der hierzu eventuell notwendigen Wandöffnung und im Anschluss der Rückbau oder alternativ die Außerbetriebnahme der Schadenursache obliegt dem Eigentümer der defekten Sache, in diesem Beispiel dem Sondereigentümer der Wohnung im 1.OG.

Für die Schäden am Hausrat im Kellerabteil durch das von der Kellerdecke herunter tropfende Wasser greift die Gebäudeversicherung auch nicht, da in diesem beispielhaften Fall im Keller nicht der versicherte Gebäudebestand, sondern sogenannter Hausrat geschädigt wurde. Der Hausratschaden kann über die Hausratversicherung des geschädigten Kellernutzers abgewickelt werden, sofern eine Versicherung besteht. Im Falle eines gewerblich genutzten Kellers wäre anstelle einer Hausratversicherung die Geschäftsinhaltsversicherung zuständig. Auch hier gilt das Prinzip, dass die Versicherung des Geschädigten greift, nicht die Versicherung der verursachenden Örtlichkeit.

Bei fahrlässig oder schuldhaft herbeigeführten Schäden können ggf. gegen einen Verursacher Schadenersatzansprüche bestehen. Versicherungen prüfen im Regelfall selbständig die Regressmöglichkeit. Der in Anspruch genommene Verursacher kann etwaige Ansprüche ggf. über seine Haftpflichtversicherung abwickeln, sofern entsprechender Versicherungsschutz besteht. In diesem beispielhaften Versicherungsfall könnte z.B. Regress gegenüber einem Handwerker möglich sein, der den schadenverursachenden Unterputzspülkasten kürzlich fehlerhaft eingebaut hat.


Allen Geschädigten steht bei der Weiher Hausverwaltung eine eigene Schadenmanagement-Abteilung zur Verfügung, die sich um die Abwicklung der Versicherungsschäden am Gebäudebestand kümmert und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht. Versicherungsschäden können Sie ganz bequem über unser Schadensformular oder über die bekannten Kommunikationskanäle melden.